Jones Lang LaSalle i LaSalle Investment Management opublikowały dzisiaj Indeks transparentności rynku nieruchomości komercyjnych 2010, który pokazuje, że Australia stała się najbardziej transparentnym rynkiem nieruchomości w 2010 roku (tj. przejrzystym w odniesieniu do zawieranych transakcji i przepływie informacji) w 2010 i tym samym zepchnęła Kanadę na drugie miejsce. W odniesieniu do jednej trzeciej rynków nie zanotowano zmian w sytuacji. Raport zawiera kilka ciekawych spostrzeżeń. Transparentność rynku nieruchomości jest ogólnie coraz lepsza, choć w większości krajów proces ten postępuje w umiarkowanym tempie. Poprawę zanotowano na 15 rynkach, z czego dziewięć znajduje się w Europie, a sześć w Azji i strefie Pacyfiku. Na czele rynków, które zanotowały największą poprawę, znajduje się Turcja. Postępy zanotowano również w Polsce, Chinach, Indiach, Portugalii, Rumunii, Grecji i na Węgrzech. Pogorszenie transparentności nastąpiło w krajach takich jak Pakistan, Kuwejt, Wenezuela, Zjednoczone Emiraty Arabskie (Dubaj) i Bahrajn, chociaż spadek był w nich niewielki. Zauważalne jest natomiast pogorszenie trendu z przeszłości. W ciągu dwóch ostatnich lat średnia poprawa transparentności nieruchomości na 81 rynkach, które obejmuje Indeks, zmniejszyła się o połowę, w porównaniu z okresami 2006–2008 i 2004–2006.

Jacques Gordon, globalny dyrektor ds. strategii LaSalle Investment Management, niezależnej spółki zarządzania funduszami firmy Jones Lang LaSalle, powiedział: “Globalny indeks transparentności rynku nieruchomości 2010 wykazuje zauważalne zmniejszenie dynamiki poprawy transparentności rynku nieruchomości w ciągu dwóch minionych lat. Sugeruje to, że ostatnie niepokoje na globalnych rynkach finansowych, ekonomicznych i nieruchomości, odbiły się na zachowaniach rynkowych, a gracze na rynku nieruchomości koncentrowali się raczej na przetrwaniu niż na rozwoju. Warto zauważyć, że najbardziej transparentne kraje doświadczyły niewypłacalności i chwiejności w ostatnich dwóch latach, mimo że zajmują pozycje na czele rankingów transparentności. Wydaje się, że transparentność przyspiesza proces restrukturyzacji. ”

Jacques Gordon dodał: “Raport 2010 pokazuje, że w wielu krajach transparentność rynku instrumentów dłużnych jest ogólnie na dużo niższym poziomie niż transparentność nieruchomości. Spodziewamy się, że jedną z głównych reform wynikających z kryzysu finansowego będzie dokładne przeanalizowanie zakresu prawnego i prywatnego transparentności na rynkach instrumentów dłużnych, związanych z nieruchomościami. ”

Komentując wpływ transparentności na konkurencyjność miast, Rosemary Feenan, dyrektor badań globalnych w Jones Lang LaSalle, powiedziała: “Transparentność jest niezwykle ważna dla inwestycji w nieruchomości i strategii najemców, a także stanowi o przewadze konkurencyjności jednych miast nad innymi. Doświadczenie kilku ostatnich lat pokazały, że środowisko przyjazne biznesowi biznesowej i coraz większa transparentność to dwa zagadnienia, które dodają atrakcyjności miastom, ulokowania wyścigu o lokalizację inwestycji lub siedzib centrów usług wspólnych korporacji  Nasze badania uwidoczniły, że jest coraz więcej miast, w których wprowadzono przepisy prawne, mające na celu poprawę przejrzystości rynkowej. Na przykład w Abu Dhabi ogłoszono plan utworzenia urzędu regulacji rynku nieruchomości, podobnego do RERA w Dubaju, a w Brazylii wszystkie władze miejskie muszą uchwalać plan zagospodarowania przestrzennego w celu stworzenia stabilnych warunków określając przeznaczenie danych gruntów w przyszłości. ”

Rosemary Feenan dodała: “Postęp jaki zrobiły w zakresie przejrzystości rynkowej chińskie miasta o drugorzędnym znaczeniu to efekt konsekwencji we wdrażaniu podatku dochodowego, opłaty skarbowej, oraz podatku od wzrostu wartości gruntów. Podobnie indyjskie miasta o trzeciorzędnym znaczeniu wypadają korzystnie z uwagi na poprawę dostępu do informacji o właścicielach nieruchomości, jak i stałe stosowanie kodeksu budowlanego. Te działania, jak i wiele innych, tworzą nowe atuty na polu konkurencyjności, co jest niesłychanie istotne zwłaszcza dla rynków rozwijających się, które intensywnie zabiegają o inwestorów.”

Transparentność instrumentów dłużnych związanych z nieruchomościami: poza pierwotnymi miernikami oceny przejrzystości instrumentów dłużnych, warunków rynkowych, spółek giełdowych, warunków prawnych i procesu transakcji, indeks 2010 uwzględnia po raz pierwszy również takie mierniki przejrzystości długu związanego z nieruchomościami jak dogłębność i zakres dostępnych danych dotyczących zabezpieczeń na nieruchomościach komercyjnych, oraz sposób, w jaki ryzyko kredytów hipotecznych na nieruchomości komercyjne jest monitorowane przez urzędy regulacyjne lub instytucje finansowe. Podobnie jak ogólne wyniki dotyczące przejrzystości rynkowej, również wyniki transparentności instrumentów dłużnych są zróżnicowane. W wielu rozwiniętych krajach proces nadzoru przez regulatora osiąga znacząco wysokie wyniki, ale wyniki dostępności informacji o zabezpieczeniach na nieruchomościach komercyjnych już nie. W krajach mniej rozwiniętych powyższe dwie cechy odpowiadają obrazowi rynku półprzejrzystego lub poniżej tego poziomu. Mimo, że obszerne dane instrumentów dłużnych związanych z nieruchomościami istnieją w Stanach Zjednoczonych, Kanadzie i Irlandii (wszystkie mają wynik ‘1’), nie ma ich w wielu innych bardzo transparentnych krajach. Ponad 89% krajów otrzymało wynik półtransparentny lub poniżej w tym zagadnieniu. Nawet kraje z czołówki o wysokiej przejrzystości, takie jak Francja, Nowa Zelandia i Niemcy, mają kłopoty z dostarczeniem uczestnikom rynku danych dotyczących niespłaconych instrumentów dłużnych związanych z nieruchomościami, terminami płatności i pochodzeniem.

Kraje z najwyższymi wynikami za przepisy dotyczące zadłużenia to Australia, Irlandia i Kanada. To zagadnienie przyniosło bardziej typowy rozkład wyników niż zagadnienie dotyczące dostępności danych – 57% krajów ma wynik ‘2’ lub ’3’. Ponieważ tylko cztery kraje mają wynik ‘1’, jasne jest, że wiele wysoko rozwiniętych krajów ma kłopoty z wypracowaniem bardzo transparentnych przepisów dotyczących kredytów hipotecznych – na przykład Stany Zjednoczone i Wielka Brytania nie otrzymały ‘1’ w zagadnieniu dotyczącym przepisów kredytowych. Przeciwnie kraje, których względnie nie dotknął kryzys, takie jak Australia i Kanada, otrzymały bardzo dobre wyniki. Monitorowanie całej działalności związanej z udzielaniem kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach to jednak nie jedyny ważny aspekt transparentności instrumentów dłużnych związanych z nieruchomościami sprawy i wyzwania dla urzędów regulacyjnych.

Europa, Bliski Wschód i Afryka (EMEA): W Europie obraz transparentności jest różny. Tradycyjna światowa czołówka przejrzystości rynkowej – Australia, Nowa Zelandia, Wielka Brytania (trzecie miejsce), Stany Zjednoczone i Kanada – została dogoniona przez kilka rynków europejskich, takich jak Szwecja, Irlandia i Francja.

Turcja i kilka krajów z Europy Środkowej i Wschodniej wykazały duży postęp. Związane to jest z zawieraniem na tych rynkach  coraz większej liczby transakcji międzynarodowych (transgranicznych), a środowisko regulacyjne i prawne zostało dopasowane do najważniejszych ekonomicznie krajów UE. Najbardziej zaawansowane kraje regionu - Polska, Czechy i Węgry - doścignęły już wolniej rozwijające się kraje z Europy Zachodniej, takie jak Włochy, które mają kłopoty z poprawą transparentności na rynku nieruchomości. W Rosji i na Ukrainie poprawa transparentności zatrzymała się w 2010 roku, co odzwierciedla poważne osłabienie obrotu inwestycyjnego w sektorze nieruchomości na obydwu rynkach i stanowi ostry kontrast do silnych wzrostów w 2008 roku.

Niektóre kraje z regionu Środkowego Wschodu i Afryki Północnej (MENA), które wyróżniały się w Indeksie 2008 ze względu na silny wzrosty transparentności, zanotowały słabsze wyniki w 2010 roku. Niektóre regiony MENA zanotowały niewielki spadek transparentności, w tym Pakistan, Kuwejt, emiraty Arabskie (Dubaj) i Bahrajn. Dubaj uosabia kłopoty regionu z osiągnięciem kolejnych poziomów transparentności. Dubaj jednak zajął pierwsze miejsce pod względem wprowadzania ważnych reform regulacyjnych, które mają potencjał do poprawy transparentności tego rynku w kilku najbliższych latach.

W innych krajach regionu MENA transparentność wzrasta na niektórych rynkach w Afryce Północnej, co odzwierciedla rosnące zainteresowanie międzynarodowe nieruchomościami w Afryce Północnej. Kraje z regionu Levant (np. Liban, Jordania i Syria) pojawiają się w kręgu zainteresowania międzynarodowych inwestorów nieruchomości, co ma wpływ na stałą poprawę transparentności rynkowej.

Azja i strefa Pacyfiku: Region Azji i strefy Pacyfiku w dwóch ostatnich latach wykazał najszerszą poprawę transparentności. Australia i Nowa Zelandia to najbardziej transparentne rynki w regionie, zaraz za nimi znajdują się Singapur i Hong Kong. Największe postępy w regionie zanotowano jednak w Indiach i Chinach. Ta tendencja rozwinęła się również w ich miastach drugo- i trzeciorzędnych, a trzy rynki awansowały na wyższy poziom transparentności: drugorzędne miasta chińskie, trzeciorzędne miasta indyjskie i Indonezja - wszystkie przeszły z niskiej transparentności (poziom 4) do półtransparentności (poziom 3). Duża poprawa w Chinach i Indiach to przede wszystkim efekt dostępności danych oraz ciągłych zmian przepisów. W każdym kraju boom na rynkach nieruchomości bardzo przyczynił się do poprawy, ponieważ gracze z sektora publicznego i prywatnego zrobili ważne kroki naprzód.

Międzynarodowi najemcy korporacyjni i inwestorzy coraz częściej żądają pełniejszych i lepszych informacji na temat podstaw rynkowych, aczkolwiek agencje rządowe i regulatorzy rynku wykazują powolny, ale stały postęp dotyczący spraw związanych z przepisami prawnymi. Miasta indyjskie na każdym poziomie uważane są obecnie za nieco bardziej transparentne niż rywale z Chin. Dwaj regionalni giganci rozwijający się pod względem ekonomicznym są jednak bardzo blisko siebie w zakresie ogólnej transparentności rynku nieruchomości.

Azja i strefa Pacyfiku nadal wykazują jednak największe anomalie, ponieważ Japonia i Korea Południowa znajdują się na niskich poziomach transparentności rynku nieruchomości względem ich zaawansowanej sytuacji gospodarczej. Japonia zajmuje 26. miejsce w rankingu globalnym, znacznie niżej niż inne kraje o równie rozwiniętej gospodarce. Korea Południowa zajmuje 42. miejsce w rankingu globalnym i znajduje się blisko głównych miast w Chinach i Indiach, na poziomie półtransparentnym. Wspólną cechą obydwu krajów jest względny brak informacji na temat warunków rynkowych, mają one również niższą transparentność w zakresie opłat eksploatacyjnych.

Ameryki: Rynki amerykańskie wykazują bardziej delikatne zmiany w transparentności. Stopień poprawy pozostał na takim samym poziomie na najbardziej transparentnych rynkach w regionie – Stanach Zjednoczonych i Kanadzie, a także na większości rynków Ameryki Łacińskiej. Kanada i Stany Zjednoczone są jedynymi krajami w regionie o wysokiej transparentności (poziom 1) i należą także do najbardziej transparentnych krajów świata.
Duża przepaść dzieli nadal Kanadę i Stany Zjednoczone od innych krajów regionu, ponieważ żaden kraj z obydwu Ameryk nie znajduje się na poziomie transparentnym (poziom 2). Za Stanami Zjednoczonymi (6. miejsce globalnie) na 34. miejscu znajduje się Chile, które jest półtransparentne (poziom 3) – na tym poziomie znajduje się również Brazylia (jedyna duża gospodarka, która zanotowała zauważalną poprawę), Meksyk, Argentyna i Kostaryka. Panama, Urugwaj, Kolumbia, Peru, Wenezuela i Dominikana określane są jako nisko transparentne (poziom 4). Wenezuela zanotowała największy spadek transparentności od 2008 roku, ponieważ zmiany przepisów prawnych, w tym coraz słabsza wykonalność umów, negatywnie wpłynęły na ogólny profil transparentności.

Jacques Gordon podsumował: “Ostatnie dwa lata pokazują, że wysokie poziomy transparentności wcale nie wykluczają ryzyka dla inwestorów lub rezydentów. Swobodny przepływ informacji i stałe wprowadzanie lokalnych zapisów prawnych dotyczących nieruchomości nie powstrzymują spadku wartości ani nie powodują lepszego dostępu do kredytów w momencie zachwiania płynności finansowej. Prawdziwa wartość transparentności będzie widoczna po porównaniu szybkości, z jaką rynki są w stanie ponownie się otworzyć po kryzysie finansowym. Na rekapitalizację nieruchomości w wielu krajach dobrze wpływa swobodny przepływ informacji i ochrona praw własności.”

Komentując sytuację w Europie Środkowo-Wschodniej, Kevin Turpin, dyrektor działu badań rynku odpowiedzialny za region Europy Śr.-Wsch. w Jones Lang LaSalle dodaje: “Na przestrzeni kilku ostatnich lat na głównych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej (Czechy, Węgry, Polska, Rumunia i Słowacja) obserwuje się wzmożoną poprawę transparentności. Jednym z czynników, który znacząco wpłynął na sytuację jest przyłączenie tych krajów do Unii Europejskiej (2004/2008), co przyczyniło się do kilku ważnych zmian w sferze kryteriów rozpatrywanych w raporcie Jones Lang LaSalle Indeks transparentności rynku nieruchomości komercyjnych. Ponadto zmieniająca się natura prawnych, finansowych, bankowych czy nieruchomościowych sektorów wpływa na wzrost zbieżności z międzynarodowymi standardami rynkowymi. Rynki Europy Śr.-Wsch. były i wciąż są atrakcyjne dla zagranicznych inwestorów. Zarówno sektor publiczny jak i prywatny podjęły ważne kroki mające na celu zbliżenie naszego regionu do standardów obowiązujących w pozostałych krajach UE w kwestii transparentności. Jest to trwały proces prowadzący do wzrostu atrakcyjności regionu Europy Środkowo-Wschodniej.”
–